Автоматизированная система управления недвижимостью (асун). Управление недвижимостью на платформе sap Термины, относящиеся к обслуживанию

Современный рынок коммерческой недвижимости, помимо правильно спланированной концепции, требует реального механизма исполнения того самого управления объектами недвижимости , управления арендой и оперативного реагирования этой системы при различных изменениях рынка недвижимости.

Специалистов по управлению недвижимостью подготавливает много различных компаний. Это могут быть как просто менеджеры, окончившие курсы управления коммерческим имуществом, так и выпускники именитых западных консалтинговых агентств недвижимости. Затраты на содержание грамотных управляющих очень высоки для организации, а их драгоценное время тратится на бесконечное заполнение различных сводных таблиц, отчетностей, графиков. Мало того, всем известны случаи, когда десятки листов уже подготовленной отчетности приходится переделывать из-за обнаружения той или иной простейшей ошибки, случайно допущенной обычным исполнителем на рабочем месте.

Финансовый мониторинг и контроль договоров:

• контроль и анализ текущего положения дел всех объектов недвижимости;
• анализ эффективности инвестирования, прогноз динамики возврата вложенных средств;
• достоверность предоставляемой сотрудниками информации;
• система управления недвижимостью контролирует необходимые бизнес процессы и договоры;
• оценка эффективности аренды и коммерческого управления недвижимостью;
• анализ затрат на эксплуатацию объектов недвижимости;
• оценка работы сторонней управляющей компании.

• управление коммерческой недвижимостью;
• управление торговыми центрами;
• управление офисными центрами;
• управление смешанными комплексами зданий;
• ведение управленческой отчётности;
• оценка эффективности ведения бизнеса недвижимости, анализ затрат, планирование доходов;
• моделирование рентабельности бизнеса, постановка целей, оптимизация деятельности;
• система оценки результативности аренды недвижимого имущества;
• прозрачная мотивация работы персонала от коммерческих результатов.

Управление объектами недвижимости, арендой и эксплуатацией имущества:

• доступ к необходимой оперативной информации и копиям документов арендованных площадей;
• консультация контрагентов, сверка управления эксплуатацией;
• согласованность действий риэлтеров, агентств недвижимости;
• анализ эффективности рекламы;
• система автоматического расчета минимальной арендной ставки объектов недвижимости;
• оперативная работа с арендаторами коммерческой недвижимости;
• система контроля поступления платежей;
• система контроля освобождающихся объектов недвижимости;
• система сбора заявок на аренду помещений;
• единая система и формы предоставления отчетов;
• система автоматического отображения объектов на портале недвижимости.

Оперативная информация по имеющимся объектам недвижимости:

• получение достоверной оперативной информации по свободным объектам недвижимости;
• подбор помещений по заданным параметрам;
• сверка платежей по аренде и возмещению затрат на эксплуатацию.

Основные преимущества использования системы управления недвижимостью:

• Оперативный доступ к данным на любой момент времени ведения бизнеса. Наличие копий всех необходимых документов.
• При решении оперативных вопросов менеджер не бегает между секретарем, бухгалтерией, юристами и архивом. Вся необходимая информация у него под рукой.
• Самые свежие данные. Любые изменения параметров недвижимости, поступления платежей, появление новых объектов недвижимости, все обновления происходят на рабочих местах одновременно.
• В любом месте земного шара. Где бы не находился пользователь, при наличии доступа в Интернет, он получает самую актуальную информацию и копии необходимых документов любого объекта недвижимости.
• Надежность хранения данных. Все данные хранятся на надежном оборудовании, в современных ЦОД, имеют системы защиты питания, широкополосный скоростной Интернет канал, зеркальные сервера и дополнительные резервные хранилища копий.
• Безопасность доступа. Уникальная система проверки разрешения пользователю доступа к данным, использование международных сертифицированных технологий шифрования траффика гарантируют уверенную безопасность и сохранность бизнеса.
• Система важных напоминаний и уведомлений. Система управления недвижимостью автоматически рассылает необходимые письма при возникновении важных сообщений или напоминаний.
• Человеческий фактор. Система управления недвижимостью позволяет вносить изменения исключительно разрешенным пользователям. Например: секретарь может только смотреть отчеты по задолженности и свободные площади, бухгалтерия имеет право на операции с деньгами, менеджер по работе с недвижимостью меняет параметры площадей, сдает в аренду помещения, печатает договоры аренды, бронирует объекты недвижимости под клиентов, юрист правит шаблоны договоров и заносит сканы правоустанавливающих документов и т.д.
• Дружественный интерфейс. Интуитивно понятный интерфейс программы управления недвижимостью позволяет пользователю незамедлительно начать пользоваться системой управления, а всплывающие подсказки в спорных местах, подскажут, какие действия требуются.
• Удобная форма отчетов. Все сотрудники компании пользуются одинаковыми по форме, структуре и цвету отчетами и документами.
• Доступ для арендаторов. Система управления недвижимостью предусматривает определенный вариант доступа контрагентам для получения отчета по задолженности арендных платежей.
• Экономия ресурсов. Ваша компания платит только за пользование системой в зависимости от числа сотрудников имеющих доступ в систему управления недвижимостью. Нет необходимости платить за стационарное оборудование и лицензии на программное обеспечение.
• Всегда на контроле. При отсутствии оплаты за пользование системой управления недвижимостью, один пользователь всегда остается в системе управления недвижимостью с полноценным рабочим функционалом.

Результат пользования системой управления недвижимостью:

• Рост эффективности арендных договоров.
• Оптимизация и снижение эксплуатационных затрат.
• Использование аутсорсинга на непрофильных видах деятельности.
• Снижение ежемесячных затрат на управление коммерческой недвижимостью.
• Уменьшение штата сотрудников при повышении качества работы.
• Моделирование различных концепций управления недвижимостью.
• Вся информация и документы структурированы и находятся в минутном доступе.
• Мониторинг прозрачности бизнес процесса.
• Оперативная информация у всех сотрудников и контрагентов.
• Экономия рабочего времени сотрудников.
• Улучшение качества обслуживания арендаторов.
• Круглосуточный доступ к данным.
• Формализация представления отчетных данных.
• Улучшение трудового климата организации.

Недвижимость - эго разнообразная и сложная категория, которая испытывает на себе множество различных внутренних и внешних факторов в течение всего жизненного периода. Определение стоимостного эквивалента и путей наиболее эффективного использования в этом случае становится возможным лишь в результате применения системного подхода к анализу рынка и объекта недвижимости.

В качестве основных компонентов недвижимости как системы принимаются: -

пространственно-экономическое развитие, і де недвижимость рассматривается как совокупность процессов предварительного исследования инициативы создания, развития, управления и эксплуатации; -

вид использования, который в решающей степени определяет состав, содержание и количественные значения всех связанных с недвижимостью целевых показателей; -

местоположение, отражающее главную отличительную особенность недвижимости - ее неразрывную связь с землей.

Системный подход проявляется также в том, что процесс управления недвижимостью рассматривается как взаимосвязанное единство технических, экономических и управленческих экспертиз и решений. Технические экспертизы обеспечивают адекватное представление о реальном состоянии объекта недвижимости; экономические экспертизы позволяют получить обоснованное значение стоимостного эквивалента недвижимости; управленческие решения дают возможность определения наиболее эффективного (рацион&чьного) варианта использования недвижимости.

Если рассматривать систему как целеориентированную целостную структуру, то получение результата возможно только при согласованном по времени и в пространстве взаимодействии различных ресурсов, необходимых для решения поставленных задач. Обеспечение эффективного взаимодействия ресурсов осуществляется посредством управления этим процессом.

Система управления недвижимостью состоит из следующих основных элементов: 1.

Внешняя среда. 2.

Управляющая подсистема. 3.

Функциональная подсистема. 4.

Обеспечивающая подсистема. 5.

Объект управления.

Обратная связь

Обратная связь

Рис. 5. Структура системы управления недвижимостью

Внешняя среда подразделяется на макроокружающую и микроокружающую.

Факгоры макросреды оказывают прямое регулирующее воздействие на целевые ориентиры и управленческие действия управляющей подсистемы и не испытывают на себе ощутимого обратного влияния. К числу таких факторов относятся экономические и технологические условия, демографическая ситуация, природно-климатические особенности, социально-бытовые и историко-кулыурные традиции и т. д.

Факторы микроокружающей среды отражают условия рыночной конъюнктуры. Они характеризуют состояние потребительского спроса, уровень развития конкуренции, сложившиеся взаимоотношения с поставщиками, подрядчиками, посредниками и общественными нрофес- сиональными объединениями. Такие факторы не только оказывают формирующее воздействие на развитие системы управления недвижимостью, но и подвержены обратному влиянию.

Управляющая подсистема может быть представлена владельцем недвижимости (федеральная, областная, муниципальная собственность, субъект предпринимательской деятельности), застройщиком или пользователем недвижимости. Несмотря на все различия, их объединяют следующие важнейшие цели: -

стоимостные (денежные) - ожидаемые в будущем финансовые результаты (прибыль, ценность капитала, доходность, поток денежных поступлений, наличие оборотных средств и др.); -

потребительские - достижение определенных материальных целей посредством реализации производственных задач (жилищное строительство, реконструкция зданий и сооружений, коммерческая недвижимость, недвижимость для временного проживания, сооружения смешанного назначения и др.); -

социальные - социальная обязанность субъекта управления перед обществом (разработка проекта и его реализация в соответствии с социальной и исторической установкой общества, задачи по защите окружающей среды, ландшафтно-композиционные особенности территории, использование материалов и конструкций с учетом запросов местных заказчиков, оплата налогов и др.).

Стоимостные и социальные цели реализуются только через потребительские цели.

Функциональную подсистему составляют: -

управление девелоперской деятельностью; -

управление страховой деятельностью; -

управление риэлтерской деятельностью; -

управление информационным обеспечением; -

управление оценочной деятельностью.

Обеспечивающая подсистема должна способствовать выполнению заданной цели по следующим направлениям: правовое обеспечение; научно-методическое; ресурсное; информационное; организационное; маркетинговое.

Правовое обеспечение включает выбор подходящей организационно-правовой формы предприятия, правовое регулирование эффективной реализации функций в системе управления недвижимостью.

Важно увязать требования законодательных и нормативных актов, по

становлений и распоряжений различного уровня управления. Особое внимание должно уделяться выполнению требований по обеспечению безопасности и экологичности проекта.

Научно-методическое обеспечение включает в себя разработку и внедрение научных методов и средств достижения запланированных параметров качества объекта. Методические документы должны отвечать требованиям международных стандартов, возможности их применения на практике, содержать современные методы исследований и разработок.

Ресурсное обеспечение включает комплексное и пропорциональное обеспечение материальными, финансовыми и трудовыми ресурсами, улучшение их использования. Стратегия развития проекта должна предусматривать дополнительные денежные резервы для устранения возможных неожиданностей.

Организационное обеспечение системы управления недвижимостью представляет собой комплекс работ по анализу рыночной стратегии фирмы, ее хозяйствеїшой деятельности и финансовой устойчивости, разработке программы по реализации проекта, организации технической подготовки проекта, специальной подготовки кадров.

Процесс управления недвижимостью невозможен без качественного информационного обеспечения, с учетом следующих аспектов: характеристика недвижимости (параметры объекта, сведения о месте расположения, описание конструкции), сведения о районе, в котором расположена недвижимость (социальная репутация, производственная ситуация, рыночная конъюнктура, инфраструктура района, экология), сведения об основных покупателях и арендаторах, особые условия аренды, охрана недвижимости, коммунальные услуги, система налогообложения, анализ использования объекта в прошлые периоды, бюджет капитальных расходов, планы технического обслуживания и ремонтов.

Объект управления состоит из следующих подсистем: -

социальной, включающей исполнительские коллективы - рабочих, исследователей, инженерно-технических работников, совокупность социальных отношений между ними, условия их труда и жизни; -

технической - вещественные элементы производства (средства труда, предметы труда); -

организационной, т. е. совокупности форм и методов организации производства. Подсистема связывает все элементы производства в единое целое, устанавливает отношения и пропорции между ними, координирует их деятельность в пространстве и во времени; -

экономическая, которая охватывает управление основными фондами, оборотными и трудовыми ресурсами с помощью таких методов, как финансирование и кредитование.

На систему постоянно воздействуют разнонаправленные силы. С одной стороны, имеет место стремление системы к самосохранению, проявляющееся в том, что любая экономическая система (например, предприятие по изготовлению строительных материалов) предпочитает не изменять налаженный ритм производства, сохранять как можно дольше сложившийся ассортимент товарной строительной продукции и т. п. При прочих равных условиях это способствует снижению издержек и максимизации прибыли и, кроме того, функционирование такого предприятия становится более предсказуемым и стабильным. Однако одновременно на предприятие воздействуют "возмущающие" факторы, объективно побуждающие предприятие к изменениям (изменение конъюнктуры рынка, появление новых технологий и т. д.).

Первые из указанных факторов являются внутренними, они направлены на сохранение системы в существующем виде. При этом более высокой способностью к самосохранению обладает та система, связи между элементами которой являются более прочными и тесными.

Вторые факторы, воздействующие на систему, являются внешними. Они вызывают изменения, преодоление которых возможно за счет совершенствования структуры, гибкости, замены элементов и изменения связей между ними.

Соотношение между свойствами сохраняемости и изменчивости в каждой системе должно быть таким, чтобы обеспечивалось наиболее эффективное и устойчивое ее функционирование с сохранением необходимой экономической надежности.

Обозначить условия такого функционирования возможно лишь на основе проведения большого количества разноплановых экспертиз.

Технические экспертизы. В эту группу входят все виды экспертиз "физического тела" объектов недвижимости. Они являются исходными для определения любых стоимостных показателей, и поэтому их следует считать строго обязательными. 2.

Экономические экспертизы. К ним относятся все виды анализа, связанные со стоимостной оценкой факторов влияния. Это колебания рыночной конъюнктуры, определение величины затрат по видам воспроизводственных мероприятий, параметры финансовой системы, уровень налогообложения, риски и т. д. 3.

Экспертизы местоположения. Их особенностью можно считать существенный удельный вес экспертных методов. Город невозможно точно "измерить", а потребность в таком "измерении" существует, поскольку ни один объект недвижимости не существует вне своего пространственного окружения. К экспертизе местоположения относятся: инфраструктура, экология, государственное регулирование, зонирование, топография, описание границ, мнение населения и т. д.

Информационная система «Управление недвижимостью» SAP Real Estate flexible

Информационная система управления недвижимостью SAP Real Estate flexible позволяет решать множество актуальных задач за счет продуманной иерархии и гибкой интеграции в текущие бизнес-процессы предприятия. Ключевая функциональность системы – повышение эффективности в сфере управления недвижимым имуществом. Важный результат – сокращение трудовых и финансовых затрат, что приводит к росту экономической эффективности предприятия в целом.

За счет исключения из рабочей практики традиционных методов обработки информации, существенно возрастает качество принимаемых управленческих решений. Ведение единого реестра объектов недвижимости, где отражаются все изменения в режиме онлайн, позволяет автоматически анализировать показатели эффективности по любым заданным параметрам.

Система «Управление недвижимостью» позволяет оптимизировать во времени и информационном пространстве такие глобальные бизнес-процессы как:

• Автоматизация процессов управления портфелем недвижимого имущества
• Интеграция с управленческим и бухгалтерским учетом, с материальными активами
• Управление проектами, договорами и контроль использования площадей
• Оперативный доступ к централизованному хранилищу информации
• Контроль доходов и расходов по объектам недвижимости
• Учет занятия рабочих мест, управление размещением и перемещениями сотрудников предприятия, внешних организаций, единиц оборудования

Особенности системы

Важное преимущество автоматизированной информационной системы – интеграция с действующими производственными и финансовыми системами предприятия. «Управление недвижимостью» позволяет получать сводные данные для анализа по каждому технологическому блоку системы, отслеживая жизненный цикл объекта недвижимости от поступления в систему до завершения эксплуатации.

Реализация системы возможна в мобильной версии, что дает оперативное получение и анализ агрегированных показателей на мобильном устройстве. Удобный пользовательский интерфейс позволяет формировать управленческую отчетность и оценивать широкий спектр аналитик в наглядной графической интерпретации.

Общие положения

Введение

Единая система профессионального управления недвижимостью создается в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и структуры управления в Российской Федерации на базе действующего законодательства, норм и правил, обычаев делового оборота.

В настоящее время профессиональное управление недвижимостью только формируется в Российской Федерации как самостоятельное направление деятельности. Практически отсутствуют системы подготовки и квалифицированные специалисты по управлению недвижимостью, ощущается острая нехватка структурированных знаний по тематике деятельности, нет единых стандартов и методик профессиональной деятельности. Существует непонимание владельцами недвижимости важности профессионального подхода к управлению недвижимостью, связанная как с новизной соответствующей проблематики, так и с недоверием к деятельности управляющих компаний.

Основная цель документов единой системы профессионального управления недвижимостью (ЕСПУН) - защита интересов участников процесса управления недвижимостью при развитии самостоятельности и инициативы всех участников рынка недвижимости.

1. Область применения

1.1 Настоящий стандарт устанавливает цель, задачи единой системы профессионального управления недвижимостью, объекты стандартизации, структуру классификационных групп документов (стандартов и методических рекомендаций) ЕСПУН, правила их обозначения, границы применения документов ЕСПУН, основных участников процесса управления недвижимостью, термины и определения основных понятий в области управления недвижимостью.

1.2 Положения документов ЕСПУН являются обязательными для членов НП “Гильдия сервейеров”. Члены НП “Гильдия сервейеров” вправе допускать неполное выполнение всех требований документов ЕСПУН в случае, если выполнение всех требований экономически не оправдано или невозможно вследствие ограничений, наложенным учредителем управления и оговоренных в договоре на управление объектом недвижимости.

1.3 Прочие субъекты хозяйственной деятельности, имеющие прямое или косвенное отношение к управлению недвижимостью, применяют документы ЕСПУН добровольно.

1.4 Документы ЕСПУН должны предоставить:

1.4.1 Собственникам (владельцам) объектов недвижимости:

 Понимание, как должно быть организовано управление собственностью, чтобы обеспечить достижение установленных целей, преимущества и недостатки привлечения профессиональных управляющих компаний;

 “Прозрачность” деятельности управляющих компаний;

 Критерии оценки качества услуг по управлению недвижимостью.

1.4.2 Управляющим недвижимостью:

 Знания по организации эффективного управления недвижимостью;

 Инструмент повышения качества услуг по управлению;

 Единую терминологию и понятийный аппарат в этой области;

 Возможность повышения статуса профессии.

1.4.3 Потребителям объектов:

 Гарантию качественного обслуживания на объектах, управляемых управляющими компаниями, придерживающихся положений документов ЕСПУН.

ГОСТ Р ИСО 9000-2001 Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь.

ГОСТ Р 1.4-93 Стандарты отраслей, стандарты предприятий, стандарты научно-технических, инженерных обществ и других общественных объединений. Общие положения.

ГОСТ Р 1.5-92 Государственная система стандартизации Российской Федерации. Общие требования к построению, изложению, оформлению и содержанию стандартов.

3. Термины и определения

В семействе документов ЕСПУН применяют следующие термины с соответствующими определениями:

3.1 Термины, относящиеся к процессу управления:

3.1.1 Управление недвижимостью - организация наиболее эффективного использования недвижимости в интересах его собственников, в том числе разработка программы управления объектом недвижимости, организация технической эксплуатации недвижимости, обеспечение объекта коммунальными услугами, маркетинг недвижимости, организация обслуживания пользователей недвижимости, обеспечение взаимоотношений с органами власти и коммунальными службами, управление проектами развития недвижимости.

3.1.2 Профессиональное управление недвижимостью - управление недвижимостью, осуществляемое управляющей компании на основе принципа разделения собственности и управления в соответствии с положениями документов ЕСПУН.

3.1.3 Услуга по управлению недвижимостью - услуга, оказываемая управляющей компанией в соответствии с документами ЕСПУН в интересах учредителя управления.

3.1.4 Заказ на управление - ясно сформулированное пожелание собственника передать принадлежащий ему объект недвижимости в управление управляющей компании, содержащее наименование и адрес объекта, цели собственника в отношении объекта, срок действия договора на управление объектом, обязанности сторон.

3.1.5 Договор на управление объектом - соглашение, по которому собственник объекта передает в управление управляющей компании объект недвижимости, находящийся в его ведении.

3.1.6 Программа управления объектом недвижимости - бизнес-план деятельности управляющей компании по управлению объектом недвижимости, в котором приводится обоснование наиболее эффективного варианта использования объекта, а также система планов и мероприятий по его реализации. Программы управления должны содержать экономически обоснованные показатели текущего и среднесрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов.

3.2 Термины, относящиеся к участникам процесса управления недвижимости:

3.2.1 Субъект управления (управляющий, управляющая компания) - физическое или юридическое лицо, осуществляющее комплекс действий по управлению недвижимостью. В качестве субъекта управления в рамках ЕСПУН понимается управляющая компания.

3.2.2 Управляющая компания - организация, основным видом деятельности которой является управление в соответствии с требованиями документов ЕСПУН недвижимостью, находящейся в собственности третьих лиц. В документах ЕСПУН под управляющей компанией понимаются также индивидуальные предприниматели, оказывающие услуги по управлению недвижимостью, если в них прямо не указано иное.

3.2.3 Управляющий объектом недвижимости - штатный сотрудник управляющей компании либо индивидуальный предприниматель, прошедший обучение по специальной программе и аттестованный в установленном порядке для профессионального управления объектами недвижимости различного назначения и уровня сложности.

3.2.4 Собственник объекта недвижимости - физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на объект недвижимости, выступающее в роли владельца и распределителя недвижимости. Собственник может передавать свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости другому лицу, использовать объект в качестве места для производства товаров или оказания услуг, либо для постоянного или временного проживания как им самим, так и третьими лицами.

3.2.5 Учредитель управления - юридическое или физическое лицо, осуществляющее распоряжение объектом управления, от которого исходит заказ на управление. Учредитель управления может осуществлять распоряжение объектом управления на праве собственности либо на ином вещном праве.

3.2.6 Выгодоприобретатель - лицо, в интересах которого осуществляется управление недвижимостью и который является получателем дохода от управления коммерческой недвижимостью. В качестве выгодоприобретателя может выступать собственник объекта либо третье лицо, указанное собственником (учредителем управления).

В случаях, когда учредителем управления не обозначен в установленном порядке выгодоприобретатель, выгодоприобретателем является непосредственно учредитель управления.

3.2.7 Пользователи (потребители)- лица, использующие объект недвижимости в качестве места для производства товаров или оказания услуг (нежилые объекты) либо для постоянного или временного проживания (в случае с жилыми объектами). Пользователями могут быть арендаторы (в случае с коммерческими объектами) либо внутренние подразделения собственника объекта, а также третьи лица (в случае с некоммерческими объектами).

3.2.8 Поставщики товаров, работ, услуг - лица, осуществляющие поставку товаров, работ, услуг, необходимые для обеспечения процесса управления объектом недвижимости.

3.3 Термины, относящиеся к объектам управления:

3.3.1 Объект недвижимости - юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей).

Объект недвижимости, в отношении которого осуществляются действия по управлению в соответствии со стандартами Единой системы профессионального управления недвижимостью, называется объектом управления. К объектам управления в рамках ЕСПУН относятся помещения, здания, имущественные комплексы, территории, комплексы объектов недвижимости.

3.3.2 Помещение - пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями.

3.3.3 Здание - архитектурно-строительный объект, состоящий из несущих и ограждающих конструкций, фундамента, стен и крыши, образующих наземный закмнутный объем. Основное назначение здания как объекта, состоит в создании условий для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, либо хранения продукции.

3.3.4 Имущественный комплекс - объект недвижимости, состоящий из нескольких зданий, находящихся на одном или нескольких земельных участках с общей внешней границей, имеющих общую инженерную инфраструктуру, взаимодополняющих друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым в наибольшей степени обеспечивает достижение целей управления.

Термин “имущественный комплекс” не эквивалентен понятию “предприятия как имущественного комплекса” в Гражданском кодексе РФ.

3.3.5 Территория - совокупность земельных участков с находящимися на них зданиями и сооружениями, с общими границами, включающая в себя комбинацию различных территориальных зон по виду их градостроительного использования.

3.3.6 Комплекс объектов недвижимости - вся совокупность объектов недвижимости (помещений, зданий, имущественных комплексов) находящихся в ведении одного субъекта управления, в том числе территориально разделенных. Комплекс объектов недвижимости может состоять из нескольких помещений, нескольких зданий, нескольких имущественных комплексов, соединенных между собой в различных комбинациях.

3.4 Термины, относящиеся к обслуживанию:

3.4.1 Обслуживание пользователей недвижимости - совокупность мероприятий по обеспечению надлежащего использования объекта недвижимости, включая осуществление арендных операций и оказание пользователям объекта дополнительных услуг.

3.4.2 Надлежащее использование - использование объекта недвижимости в качестве места для производства товаров или оказания услуг либо для постоянного или временного проживания, отвечающее целям собственника объекта недвижимости с учетом требований его пользователей и законных интересов третьих лиц.

3.4.3 Арендные операции - комплекс деятельности по сдаче объекта недвижимости в аренду, включающий проведение переговоров с потенциальными арендаторами, заключение договоров аренды, сбор арендной платы и прочих платежей, представление интересов арендодателя во взаимоотношениях с арендаторами, мероприятия по расторжению договора аренды.

3.4.4 Договор аренды (имущественного найма) - соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

3.4.5 Арендодатель - сторона договора аренды, лицо, передавшее свое имущество во временное пользование Арендатору за соответствующую плату. Право сдачи объекта управления в аренду по закону принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. По договору на управление собственник объекта может предоставить права арендодателя управляющей компании, либо третьим лицам (брокерам и т. д.).

3.4.6 Арендатор - сторона договора аренды, лицо, получившее во временное пользование и владение за соответствующую плату имущество.

3.5 Термины, относящиеся к технической эксплуатации недвижимости:

3.5.1 Техническая эксплуатация здания - комплекс мероприятий, обеспечивающих сохранение состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции в соответствии с параметрами, установленными требованиями технической документации. Система технической эксплуатации зданий - это совокупность средств, материалов, изделий, предназначенных для эксплуатации, а также исполнителей и документации, устанавливающей правила их взаимодействия, необходимого и достаточного для выполнения задач эксплуатации. Техническая эксплуатация зданий включает в себя техническое обслуживание, осуществление текущего и капитального ремонта объектов недвижимости, санитарное содержание.

3.5.2 Техническое обслуживание здания - комплекс мероприятий, связанных с управлениями процессами эксплуатации зданий, включает контроль технического состояния здания, поддержание работоспособности его конструктивных элементов и инженерных систем, их наладку и регулирование, подготовку к сезонной эксплуатации его элементов и систем.

3.5.3 Ремонт здания - комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.

3.5.4 Санитарное содержание недвижимости - комплекс мероприятий, направленных на обеспечение установленных санитарно-гигиенических требований к помещениям и территории. Включает работы по уборке помещений и мест общего пользования, уборке и очистке прилегающей территории, обслуживанию мусоропроводов, дератизации и дезинсекции объектов недвижимости.

3.5.5 Обеспечение коммунальными ресурсами - деятельность по организации подачи на объект питьевой воды, электрической и тепловой энергии, горячей воды, газа, услуг по вывозу бытовых отходов, в том числе определение потребности в коммунальных ресурсах (услугах) проведение переговоров с соответствующими коммунальными службами, контроль за поставкой ресурсов (оказанием услуг) организация системы расчетов за потребленные ресурсы (услуги).

3.6 Термины, относящиеся к маркетингу объекта:

3.6.1 Маркетинг объекта - приспособление характеристик объекта недвижимости к требованиям сбыта, направленное на повышение спроса на управляемый объект, увеличение его привлекательности в глазах потенциальных и фактических пользователей. Заключается в мониторинге и анализе рынка, позиционировании объекта на рынке, определении условий аренды/продажи, организации и проведении рекламной компании.

Система CAFM помогает в использовании активов недвижимости организации, снижая расходы и получая прибыль в течение каждой фазы жизненного цикла здания. Использование системы направлено на поддержку стратегического и оперативного управления объектами: все виды деятельности, связанные с административными, техническими и инфраструктурными задачами, когда объект или здание находятся в эксплуатации.

CAFM как тип решений сложился в еще 90-е годы. Поставляют их на рынок несколько десятков производителей по всему миру. Крупнейшие компании используют эти системы для управления недвижимостью, как коммерческой, жилой, так и операционной. В последние годы в США происходит эволюция CAFM в новый класс IWMS (Integrated Workplace Management), связанная с глобализацией задач информационных систем для крупных корпоративных клиентов.

Однако для российского рынка управление недвижимостью применение CAFM все еще не является типовым. Отечественный бизнес зачастую ограничивается утилитарным использованием средств офисного ПО (например, MS Excel) и бухгалтерским ПО на базе систем 1С.

Тем не менее сегодня складываются все необходимые предпосылки для появления практики использования профессиональных систем для обеспечения основных бизнес-процессов управления недвижимостью и в России. Экономический кризис с его повышенными требованиями к контролю расходов, оптимальному использованию инфраструктуры и ресурсов, также может стать толчком для начала применения CAFM.

Как в любой другой отрасли, информационные системы наиболее эффективно используются там, где имеются значительные денежные потоки, обрабатываются большие объемы информации и есть потребность в оформлении либо поддержке бизнес-процессов.

Все эти признаки четко прослеживаются и в области управления недвижимостью. Достаточно сказать, что, по некоторым оценкам, 30% всех финансовых потоков в мире непосредственно связаны с именно с этим сектором рунка.

На рынке управления недвижимостью можно выделить следующих потенциальных заказчиков CAFM-систем. Во-первых, крупные предприятия, в том числе государственные их подразделения управления корпоративной (операционной) собственностью (CRES/CREM). Например, банки, страховые компании, промышленность, энергетика. Затем – владельцы, девелоперы, инвестиционные компании в области коммерческой недвижимости. Также нуждаются во внедрении такого рода систем сервисные, управляющие, FM-компании. Крупные компании с выделенными центральными подразделениями, регламентами, со стратегией на долгосрочное развитие, ориентацией на крупных клиентов. И наконец, предприятия в области ЖКХ.

Автор

Ильин Виктор, эксперт в области информационных технологий для управления недвижимости, автоматизации зданий